【不動産投資】固定資産税について

概要

固定資産税とは、その年の1月1日時点における固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に対し課税される地方税(市町村税)です。但し、東京23区内にある固定資産については、区ではなく、東京都が都税として課税しています。

尚、登記の有無にかかわらず、あくまで土地や建物の所有者として登録されている人に課税されます。

固定資産税の計算方法

納税額

①土地…課税標準額(固定資産課税台帳に登録されている価格)×税率1.4%
②家屋…課税標準額×税率1.4%

非課税と課税対象外になる場合

固定資産税については、一般的に公共の用に供する資産など所定の要件を満たす資産非課税となり、また日本国内に存在しない資産課税の対象外となります。

免税になる場合

また市町村の条例で特に定める場合を除き、次の場合には固定資産税の課税が免除されます。

①土地…課税標準が30万円未満の場合
土地の課税標準が30万円未満か否かは、一筆ごとではなく、同一の者が同一市町村内に所有する土地の合算の金額で判定します。

②家屋…課税標準が20万円未満の場合

課税標準額と評価方法

①土地の課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格です。

この土地の評価方法は、主に路線価方式が採用されています。
相続税の評価の路線価とは異なり、固定資産税の路線価は、市町村(東京23区の場合には東京都)が決定しています。また固定資産税の路線価は、おおむね地価公示価格の7割で評価されます。

②家屋の課税標準も、固定資産税課税台帳に登録されている価格です。

家屋の評価方法は、「再建築価格」という理論上の建築価格を算出することで行われています。

住宅用地の特例

住宅用地については、特例措置が設けられ、課税標準が軽減されています。

住宅用地の区分により、固定資産税の課税標準については、次のように軽減されます。

区分          内容 固定資産税 都市計画税
(参考)
小規模住宅用地 住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分 価格×1/6 価格×1/3
一般住宅用地 小規模住宅用地以外の住宅用地 価格×1/3 価格×2/3

住宅用地は、建物の課税床面積の10倍が上限となります。

特定空家等に対する措置

必要な措置が講じられない「特定空家等」の敷地については、住宅用地の特例の適用対象から除外されます。

「特定空家等」とは、空家等対策の推進に関する特別措置法における「空家等」のうち、次の状態にあると認められるものをいいます。

①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

新築住宅の減額

新築住宅については、120㎡(課税床面積)までの部分について3年間又は5年間にわたって固定資産税が1/2(平成32年3月31日までに新築された場合の特例)となります

  • 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅・・・新築後5年間
  • 一般の住宅(上記以外)・・・新築後3年間
  • 専用住宅・店舗併用住宅(店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上)
  • 居住部分の課税床面積が一戸につき50以上280㎡以下であること。
    (貸家住宅の場合一戸につき40㎡以上280㎡以下)

土地・家屋の価格の決定について

固定資産税は3年に1度、評価替えを行い価格を決定します。この評価替えの年度を基準年度といい、直近では平成30年度が基準年度にあたります。

第2年度(平成31年度)、第3年度(平成32年度)は、原則として基準年度(平成30年度)の価格を据え置きます。

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