【不動産投資】登録免許税について

概要

登録免許税とは、登録免許税法に基づき、登記、登録、特許、免許等について課せられる国税であり、流通税の一つです。

不動産の登録免許税

不動産については、不動産の登記の際に課税され、主な登記としては所有権の保存移転抵当権の設定があります。

登録免許税は、基本的に不動産の取得時にかかる税金ですが、不動産を保有している時や不動産の売却時にもかかる場合があります。

非課税

不動産の表示の登記については非課税となっています。
但し、分筆・合筆の表示変更登記は課税対象です。

尚、国、地方公共団体、一定の公共法人や公益法人が自己のために受ける特定の登記は非課税です。

登記簿謄本について

登記簿謄本とは?

不動産の登記をすると登記簿に記載され、第三者に対抗できることになります。

その登記簿の全部の写しのことを登記簿謄本と言い、一部の写しを登記簿抄本と言います。

登記簿は以前、で記録保存していたため、その写しを登記簿謄本もしくは登記簿抄本と言いましたが、現在は登記データをコンピューターで処理し磁気ディスクに保存していることから、その内容を用紙に印刷し証明したものを登記事項証明書と言うようになりました。

つまり、登記簿謄本と登記事項証明書は実質的に同じもので、登記事項証明書のうち全部事項証明書が登記簿謄本であり、一部事項証明書が登記簿抄本ということになります。

登記簿謄本の記載事項

不動産の登記簿謄本は、表題部、甲区、乙区に分かれており、その表題部には土地や建物の所在や地番、取得原因やその日付等の物件の概要を記載します。また、甲区には所有権に関する事項を記載し、乙区には所有権以外の権利に関する事項(抵当権等)を記載します。

表題部は「表示に関する登記」であり、この登記申請をするのは土地家屋調査士である一方、甲区と乙区は「権利に関する登記」であり、これらの登記申請するのは司法書士です。

尚、表示に関する登記には登録免許税が非課税です。

課税標準

不動産登記の場合には、課税標準は固定資産台帳に登録されている価格となります。

登録のない不動産の場合には、課税標準は類似する不動産の登録価格を基礎として登記機関が認定した価格となります。

また抵当権設定の場合には、課税標準は担保する債権の金額となります。

課税標準の計算の際、1,000円未満の端数は切り捨てます。

納税義務者は、登記等を受ける者です。売買による所有権移転登記の場合には、通常買主が所有権移転の登録免許税を負担しますが、法的には売主も連帯して納付する義務を負います。

税率

①所有権移転登記
土地の売買の場合 1,000分の20

土地以外の不動産の売買の場合 1,0000分の20

相続、法人の合併の場合 1,000分の4

贈与その他の場合 1,000分の20

②所有権保存登記、抵当権設定登記
 1,000分の4

③変更の登記、抵当権抹消登記
不動産1個につき1,000円(定額)です。
尚、同一の申請用紙で申請の場合には2万円が上限となります。

住宅用家屋の場合の軽減税率

床面積50㎡以上で、個人が自己の居住用のために売買により取得して1年以内に登記を受ける場合には軽減税率の特例が適用されます。

①所有権移転登記 1,000分の3
②抵当権設定登記 1,000分の1

通常の家屋は築20年以内、鉄骨造・鉄筋コンクリート造の場合は築25年以内、あるいは建築基準法施行令の規定もしくは国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に係る基準に適合する物件が対象となります。

③所有権保存登記 1000分の1.5
新築住宅のみが対象となります。

不動産を保有しているときに登録免許税がかかるケース

例えば、不動産を取得した後、現在借入れているローンよりも、もっと金利が低い等の借入条件がいい銀行等のローンに借り換えるときには、前のローンの抵当権の抹消登記と新たなローンの抵当権の設定登記が必要となりますので、登録免許税がかかります。

具体例としては、当初7,000万円で借入れたアパートローンについて、抵当権が土地と建物に設定されている場合において、今回5,000万円でローンを借り換えたときには、登録免許税は次のようになります。

①抵当権抹消の登録免許税  土地1,000円、建物1,000円で合計2,000円
②抵当権設定の登録免許税  5,000万円×4/1,000(0.4%)=20万円

抵当権の設定登記の登録免許税については、抵当権抹消と異なり、土地と建物に分けず一括で計算します。また通常これ以外にも、司法書士に支払う手数料が発生します。

不動産の売却時に登録免許税がかかるケース

不動産を売却する場合には、新しい所有者に所有権が移転されるのですが、まだローンが残っていてその売却する不動産に抵当権が設定されているときには、所有権の移転の前に抵当権を抹消する必要があります。通常は売却代金で借入金を返済しますので、抵当権の抹消登記と所有権移転登記は同時に行われます。

その場合に、売主が負担する登録免許税は、ローンの借り換えの抵当権の抹消のときと同じで、土地1,000円、建物1,000円の計2,000円となります。

但し、土地が何筆にも分かれている場合等は、一筆毎に1,000円かかりますのでご注意下さい。

通常、抵当権の抹消の登録免許税以外にも、司法書士に支払う手数料が発生します。

納付時期と納税方法

不動産の登録免許税については、登記申請時に、法務局において現金で納付するのが原則です。

 

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