【不動産投資】固定金利と変動金利どちらが有利?

まず始めに

アパートローンを借りるときに固定金利にするのか、それとも変動金利にするのかということは、とても重要な選択となります。

なぜなら事業計画に重要な影響を与えるだけでなく、選ぶ金利のタイプによっては途中で事業計画の変更を余儀なくされるからです。

まずはアパートローンにはどのような金利のタイプがあるのかをお話し、それぞれのメリット・デメリットをみていきたいと思います。

金利の種類

アパートローンの金利については、全期間固定金利タイプと変動金利タイプの他に、一定期間固定金利タイプがあります。一定期間固定金利タイプは、金融機関によって呼び方が多少異なりますが、ここでは固定金利選択タイプと呼ぶことにします。

それぞれの特徴は次の通りです。

全期間固定金利タイプ

まず、「全期間固定金利タイプ」は、その名の通り、当初設定された金利が借入期間の全期間にわたって固定されるタイプです。

金利が固定されるということは、返済額がローンを完済するまで変わらないということになりますので、金利が上昇しても市中金利の動向に全く影響を受けないということになります。

【メリット】
・毎月の返済額と返済総額が確定していますので、将来の事業計画が立てやすいです。
・金利が上昇した場合でも、上昇前の低い金利のまま借り続けられます。

【デメリット】
・借入時の金利は3つのタイプの中で一番高いです。
・借入時よりも金利が低下した場合でも、当初固定した高い金利を払い続けなければならないことになります。

変動金利タイプ

一方、「変動金利タイプ」は、原則として市中金利である短期プライムレートを基準にして半年毎に金利を見直すタイプです。

しかし、返済額については5年間据え置かれますので、金利が変動した場合には元本と利息の割合が変更されることになります。尚、125%ルールというものがあり、金利が上昇した場合でも、次の5年間の返済額は前の返済額の125%が上限となります。

【メリット】
・借入時の金利は3つのタイプの中でが一番低いです。
・金利の下降局面では、返済額のうちの利息部分に金利が反映されるため、金利低下の恩恵を受けることができます。
・たとえ金利が上昇しても返済額は5年間据え置かれますので、短期的には返済計画が立てやすいと言えます。

【デメリット】
・金利は半年毎に見直される一方、毎月の返済額は5年間変わりませんので、急激な金利上昇があった場合、返済額のほとんどが利息となる可能性があります。
・5年毎の返済額は、前回返済額よりも25%以上増えないというルールがあるため、金利がかなり上昇した場合には、未払利息が発生する可能性があります。
・金利が上昇した場合には、当初事業計画に狂いが生じ、計画の見直しが必要となる可能性があります。

固定期間選択タイプ

「固定期間選択タイプ」は、全期間固定金利タイプと変動金利タイプの中間のタイプとなります。

具体的には、当初固定金利期間を定め、その固定金利期間が終了する毎に、再度固定金利選択タイプにするか、それとも変動金利タイプにするかを選択することができます。

金利水準は、全期間固定金利と変動金利の中間の水準となります。つまり変動金利よりは金利が高く、全期間固定金利よりは低い水準です。

尚、固定期間は3年、5年、10年の3つの期間を設定している金融機関が多いです。また当然ながら固定期間が長くなるにつれ、金利は高くなります。

【メリット】
・当初固定期間終了時までは、金利と返済額が一定ですので、事業計画が立てやすいです。
・借入額が一番多い最初の段階で金利を固定できますので、固定期間終了時まで確実に元本を減らすことができます。

【デメリット】
・全期間固定金利ではありませんので、借入期間が長ければ長いほど、金利上昇リスクが高くなります。

どのタイプを選ぶべきか?

それぞれ一長一短があるため、一概にどのタイプがいいとは言えませんが、次の内容を参考にして頂けたら幸いです。

皆さんはお金を預けるときには、低い金利と高い金利のどちらで預けたいでしょうか?

もちろん高い金利で預けたいですよね?

つまり、お金を預ける場合には高い金利で固定するのが基本です。

一方、お金を借りるときはこの逆で、低い金利で固定するのが基本となります。

今は歴史的にみても借入金利が低い時期です。

リーマンショック以降、日本は金融緩和を続けてきましたので、現在の金利水準は低い状況ですが、今後出口戦略として、金利が上昇していく可能性が高いと思われます。

アパートローンではありませんが、参考として次の表は住宅金融支援機構のフラット35の金利推移表です(フラット35はH29年10月から団信付となりました)。

これによれば、住宅ローンは平成28年の8月頃に底を打った可能性が高いです。

【フラット35】平成28年4月以降の金利推移

【フラット35】平成29年10月以降の金利推移

これを踏まえ、それぞれの金利タイプについて合う人について触れたいと思います。

全期間固定金利タイプ

まず、全期間固定金利タイプは、繰り上げ返済を予定していない人向きで、金利が上昇しようとも下降しようとも特に気にしない人向きです。

今後金利が上昇する可能性が高いことを考えますと全期間固定金利は魅力ですが、金利が相対的に高いので、ためらう人も多いと思います。全期間固定金利を選択する場合には、金融機関の選別が重要かと思います。

変動金利タイプ

一方、変動金利タイプは手元資金が潤沢で、もし金利が上昇しても一部もしくは全部の繰上げ返済ができる人向きです。

変動金利は、目先の金利を見た場合には非常に魅力的ですが、借入期間が長ければ長いほど金利上昇リスクが高いと思って下さい。

固定期間選択タイプ

また固定金利選択タイプは、固定期間終了時点で、金利が上昇した場合には、繰り上げ返済が検討できる人向きです。

例えばサラリーマン大家さんで10年後退職金が入る見込みである人は、期間10年の固定金利選択タイプを選ぶと良いでしょう。

また借入期間と固定金利期間の期間の差があまりなければ、全期間固定するよりも金利が低い固定金利選択タイプを選んだ方が、返済総額が少なく済む可能性が高いです。

例えば借入期間が15年であれば、10年の固定金利選択タイプを選ぶことによって、10年後金利が上昇していたとしても、残り5年ですから返済総額は固定金利選択タイプの方が少なくなる可能性が高いですし、また事業計画にもそれほど狂いは生じないでしょう。

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